Interview: Immobilien in Corona-Zeiten „Glaube nicht, dass es einen massiven Crash gibt“

Prof. Dr. Tobias Just - Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie, einem AN-Institut der Uni Regensburg Foto: Prof. Dr. Tobias Just/IREBS Immobilienakademie

Die Corona-Krise hat auch Auswirkungen auf Immobilien, etwa auf die Möglichkeit der Mietstundung. Im Interview mit idowa erklärt Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, mit welchen weiteren Auswirkungen er rechnet. Fallen die Immobilienpreise und die Mieten? Was gilt es bei einer Anlage in Immobilien zu beachten? Markiert Corona das Ende der Immobilienblase?

Vergangene Woche wurde gemeldet, dass sich sechs Millionen Menschen in den USA arbeitslos gemeldet haben. Ein Teil dieser Menschen ist sicherlich Hausbesitzer und hat sicherlich Schulden. Droht ein erneuter großer Kreditausfall bei Hausbesitzern in den USA, wie wir ihn 2008 erlebt haben?

Professor Tobias Just: Das hängt davon ab, wie schnell die US-Wirtschaft wieder Tritt fasst. Es gibt die Aussage vom Präsidenten, dass er die Wiedereröffnung für Ostern gerne in den Raum stellen würde. Das mag man für belastbar halten oder auch nicht. Richtig ist aber auf jeden Fall: Je länger die Wirtschaft in den USA in diesem Zustand bleibt, desto massiver wird der Schock werden. Und umso wahrscheinlicher ist es auch, dass einige US-Bürger ihre Kredite nicht sofort bedienen können. Das Gute ist immerhin, dass das Volumen dieser Subprime-Hypotheken [Anm. d. Red.: Hypotheken an Kunden mit eingeschränkter Bonität], die in der letzten Krise der Schubgeber waren, kleiner ist. Es wurde auch sorgfältiger geprüft. Es heißt aber nicht, dass es nicht doch einen Anstieg von Zwangsversteigerungen geben kann. Und mit jeder Woche, die die US-Wirtschaft auf „Lockdown“ gestellt ist, erhöht sich sicherlich das Risiko.

Könnte die deutsche Bankenwelt von einer möglichen Krise in den USA angesteckt werden, wenn es doch wieder zu massiven Kreditausfällen käme?

Just: Eine Ansteckung ist möglich. Aber auch hier gilt, dass das Niveau einer Ansteckung ein anderes sein dürfte. Letztendlich ging es in der letzten Krise um die sogenannten CMBS [Anm. d. Red: hypothekenbesichertes Wertpapier] und die CDO [Anm. d. Red.: forderungsbesichertes Wertpapier], also die Verbriefungen von Krediten, die die deutschen Asset Manager gekauft hatten. Wenn wir weniger Subprime-Hypotheken und weniger Verbriefungen in der aktuellen Situation haben, dann ist ein solcher Beschleunigungsprozess nicht mit derselben Intensität zu befürchten. Es werden zwar Verbriefungen durchgeführt und es werden sicherlich solche Verbriefungen auch von deutschen Asset Managern gekauft worden sein, aber das Volumen ist deutlich geringer als 2007/2008. Das Risiko ist sicherlich deutlich größer als null, aber deutlich kleiner als noch 2007/2008. Gleichwohl muss man sagen, dass der makroökonomische Schaden, der latent in solchen Arbeitsmarktzahlen zum Ausdruck kommt, sehr, sehr groß ist. Einen so schnellen und so starken Anstieg der Arbeitslosenzahlen hatten wir in den USA noch nie bemerkt.

Auf was muss man sich in Deutschland im Immobilienbereich einstellen? Sehen Sie unmittelbare Auswirkungen der Corona-Krise auf den Markt?

Just: Schon erkennbar ist, dass es weniger Transaktionen gibt, sowohl im Kleinen, als auch im Großen. Die großen Transaktionen werden erst einmal auf Eis gelegt. Im Kleinen werden etwa Termine von Maklern nicht durchgeführt. Die Menschen warten zu Recht erst einmal ab. Es gibt eine ganz starke Beruhigung auf dem Immobilienmarkt. Auch hier gilt: Je länger das Ganze andauert, desto mehr wird es sich in den Preisen widerspiegeln müssen. Wenn einige Wochen eine Beruhigung gegeben ist, dann ist das möglicherweise für jemanden, der akut verkaufen muss, im Einzelfall mit einem Preisrückgang verbunden. Der Markt insgesamt aber müsste diese Situation verdauen können. Gravierender wird es dann, wenn der Arbeitsmarkt tatsächlich unter Druck gerät. Wenn Leute etwa umziehen müssen, weil sie den Arbeitsplatz regional wechseln. Wenn sie sich größere Arbeitsplatzsorgen machen, als in den letzten fünf, sechs Jahren. Sie werden dann im wahrsten Sinne des Wortes kleinere Brötchen backen müssen. Sie machen möglicherweise nicht die Vergrößerung, die sie eigentlich mit der Familie vorgehabt haben, sondern sie bleiben erst Mal da, wo sie sind, und sehen, wie sich das Ganze entwickelt. Wenn das eintritt, dann wird es eine nachhaltigere Beruhigung auf den Wohnungsmärkten geben. Ein Stück weit ist das bereits angelegt. Wir haben einen sehr starken Anstieg der Kurzarbeit, was zunächst mal nur die glimpfliche Seite ist. All das führt aber dazu, dass Menschen verunsichert sind. Und Verunsicherung bedeutet für den privaten Nutzer, dass er möglicherweise seinen Wohnkonsum nicht vergrößern wird.

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