Wer Geld hat, will es zumeist nicht nur behalten, sondern auch vermehren. In Zeiten von niedrigen Zinsen werden andere Anlageformen attraktiver. Edelmetalle und Immobilien als Wertinvestition scheinen Besitzerhalt zu versprechen. Dies dachten sich auch viele Anleger, die bereits vor Jahren auf eine besondere Investitionsform aufmerksam wurden - die offenen Immobilienfonds.

Noch vor wenigen Jahren galten Anteile an offenen Immobilienfonds als todsichere Kapitalanlage. Dabei wird das Geld in "Betongold" angelegt. Vereinfacht ausgedrückt wird der Wert von Gebäuden hier in Wertpapiere umgewandelt. "Offen" bedeutet bei dieser Anlageform, dass im Gegensatz zu geschlossenen Fonds, der Anleger in einen Immobilienbestand investiert, der sich während der Laufzeit verändern kann. Er kann jederzeit seine Fondsanteile an die Fondsgesellschaft verkaufen und hat so wieder Bargeld zur Verfügung.

Der Gewinn für den Anteilsbesitzer berechnet sich aus den Mieteinnahmen aus den Wohn- und Geschäftsgebäuden. Außerdem steigt im günstigen Fall auch der Wert der Immobilien selbst. Dies bedeutet, dass auch die Fondsanteile im Wert steigen und ähnlich wie Aktien an der Börse höhere Gewinne versprechen. Auch Steuervorteile winken Besitzern von offenen Immobilienfonds in vielen Fällen. Also anscheinend eine sichere Sache, die angemessenen Gewinn verspricht. Doch in der Vergangenheit hat es immer wieder Probleme gegeben, Probleme die unter anderem der Dingolfinger Rechtsanwalt Dr. Bernhard Brunner kennt. Er hat bereits Fondsinhaber vor Gericht vertreten, die viel Geld verloren haben.

Offener Fonds, geschlossener Fonds

"Eine Sache, über die Anleger vor rund zehn Jahren oft nicht Bescheid wussten, ist, dass der Immobilienfonds nur solange offen ist, solange die Liquiditätsreserven bei fünf Prozent oder mehr des Fondsvermögens liegen. Dies bedeutet: Im ungünstigen Fall, wenn viele Anleger verkaufen, ist die Fondsgesellschaft verpflichtet, den Fonds zumindest vorübergehend zu schließen. Dann wird der Rückkauf an Fondspapieren gestoppt. Der Anleger kommt zumindest für eine gewisse Zeit nicht mehr an sein Geld. Wird ein offener Immobilienfonds geschlossen, bedeutet dies oft einen finanziellen Verlust für den Anleger," sagt Brunner.

Dass ein offener Immobilienfonds auch dauerhaft geschlossen werden kann und anschließend sogar zwingend "liquidiert", also rückabgewickelt, werden muss, muss der Fondsverkäufer dem Interessenten beim Beratungsgespräch ebenfalls ungefragt mitteilen. So will es das Gesetz. Nur dann kann der Anleger entscheiden, ob ihm die Anlage zu riskant erscheint. "Leider ist in der Vergangenheit bei manchen Verkaufsgesprächen diese Aufklärung unterblieben. Dies ist dann ein Grund, Schadensersatz zu fordern - nötigenfalls auch vor Gericht."

Infos schwarz auf weiß

Auch weitere Fehler bei der Beratung machen eine Schadensersatzforderung gemäß Brunner möglich. Die Beratung darf nicht ausschließlich mündlich erfolgen. Der Kunde muss auch die Möglichkeit haben, sich in einem ausführlichen Verkaufsprospekt - und nicht nur in einer Art Werbebroschüre - über die Wertanlage zu informieren. Dieser ausführliche Prospekt muss in jedem Fall ausgehändigt werden. "Natürlich wäre es zur Risikoabschätzung für den Verbraucher auch noch gut gewesen, wenn er ungefragt die Jahresberichte der Fondsgesellschaft vorgelegt bekommen hätte," so Brunner.

Auch ein weiterer Fallstrick für den Besitzer von offenen Immobilienfondsanteilen fällt dem Anwalt aus der Praxis ein. "In vielen Fällen haben die Anlageberater ein Honorar der Fondsgesellschaft erhalten. Dies hat dann eigentlich der Kunde bezahlt, weil es schon klammheimlich auf den Kaufpreis aufgeschlagen wurde. Auch über solche "Kickback"-Zahlungen und sogar über deren exakte Höhe hätten die Kunden nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unaufgefordert aufgeklärt werden müssen. Wenn diese Provisionen nicht erwähnt wurden, kann der Kunde nicht realistisch abschätzen, ob der Verkäufer nur das Beste für ihn, den Anleger, will, oder vielleicht in erster Linie selbst vom Verkauf profitieren möchte," meint Brunner. Hier sei der Kunde in der Vergangenheit oft nicht korrekt informiert worden.

Keine Sicherheit vor Wertverlust

Außerdem fügt Brunner an, dass die Kapitalanlage oft als viel zu sicher angepriesen worden sei. "Vielfach wurde der rechtliche Begriff "mündelsicher" von den Fondsverkäufern verwendet", erklärt Brunner. Der Anleger habe dann oft gedacht: "Wenn selbst der Staat diese Anlageform als okay für das Vermögen von Minderjährigen ansieht, dann kann ich mich wohl auch auf die Risikosicherheit verlassen", schätzt Brunner. Tatsache ist, dass der Staat diese Kapitalanlage nie als "mündelsicher" ausgezeichnet habe. Der Begriff habe sich in der Branche dennoch irgendwie verselbstständigt.

Dr. Bernhard Brunner kennt nicht nur aus dem Anwaltsleben Investoren, die ihr Vermögen in vermeintlich sicheren Fonds verloren haben. Auch in seiner Familie gibt es so einen Fall. "Es ärgert mich, wie überheblich bei Beschwerden oft mit den Anlegern umgesprungen wurde," erklärt er seine Motivation. Er rät Anlegern, die in den letzten zehn Jahren Geld durch offene Immobilienfonds verloren haben, nicht den Kopf in den Sand zu stecken. Die Verjährungsfrist in solchen Angelegenheiten beträgt immerhin bis zu zehn Jahre.

"Ich schlage meinem Klientel immer zuerst vor, das Gespräch mit der Bank zu suchen. Sollte hier keine gemeinsame Ebene gefunden werden, kann ein sogenanntes Schlichtungsverfahren eingeleitet werden. Dies hat u.a. den Vorteil für den Verbraucher, dass die Verjährung gehemmt, also für die Dauer des Verfahrens ausgesetzt wird." Im Klartext: Man gewinnt Zeit zur Klärung seiner Angelegenheiten. Ein sogenannter Ombudsmann - meist ein erfahrener ehemaliger Richter, der zur Neutralität verpflichtet ist - versucht dann, einen Kompromiss zwischen den streitenden Parteien herbeizuführen, der für beide Seiten akzeptabel ist.

Schlichtung kann dauern

"Hier kann Zeit und Geld gespart werden, denn ein Streit vor Gericht ist teuer," gibt der Anwalt zu bedenken. Ein Schlichtungsverfahren ist für den Verbraucher kostenlos. Brunner verschweigt aber auch nicht, dass man oft einen langen Atem braucht, um das Schlichtungsverfahren erfolgreich abzuschließen. Dies könne sich einige Monate hinziehen. Beim Erfolg eines solchen Schlichtungsverfahrens winkt nicht nur das verlorene Geld, dieses muss auch rückwirkend angemessen verzinst werden.

"Die Leute, die mit so einer Kapitalanlage gescheitert sind, sind oft kreuzbrave Menschen, die nicht gierig waren," macht Brunner deutlich. Sie hätten sich nur eine sichere Kapitalanlage für ihr Geld gewünscht. Auch sieht er nicht allein die Schuld bei den Beratern. "Diese stehen oftmals unter einem extremen Erfolgsdruck." Sicherlich sei es oftmals ein Kampf von David gegen Goliath, wenn ein Verbraucher, der vielleicht 10.000 oder 20.000 Euro verloren hat, sich gegen eine Bank stemmt. Doch die Gerichte würden durchaus im Sinne des Verbrauchers entscheiden, wenn grobe Fehler beim Beratungsgespräch von Seiten des Anlageberaters festgestellt werden.